致信托单位持有人之信函
二零二四财政年，凯德中国信托展现出了强大的韧性。尽管面临中国经济挑战和持续的地缘政治紧张局势，我们依然实现了稳健的业绩表现。通过坚持严格的资产和资本管理策略，我们稳步增强了收入的抗风险能力，同时积极调整投资组合，以契合中国促进国内消费，支持技术驱动型产业的发展方向。
利用中国二零二四年的刺激措施和利率宽松周期，我们将人民 币计价债务比例从 20% 提升至二零二四年底的 35%1 ，从而增 强了人民币资产负债的自然对冲能力和信托的财务状况。此外， 我们完成了对凯德 MALL• 双井的脱售，彰显了我们在资本循 环和投资组合优化方面的承诺。作为新加坡首家也是最大的 专注于中国的房地产投资信托基金，我们始终致力于提升资产 表现，打造优质投资组合，同时巩固资本基础以把握未来机遇。
稳健表现
二零二四财政年，由于凯德 MALL• 双井和凯德七宝购物广场 不再贡献收入，加之产业园和物流园的出租率及租金下降，总 收入同比下降 3.9%，至 18.376 亿元人民币，净资产收入同比 下降 5.8%，至 12.191 亿元人民币。然而，按照九个购物中心 组合的可比口径2 ，零售净资产收入同比增长 1.9%，这凸显了 我们零售资产组合的韧性、积极的租赁管理以及已完成的资 产增值计划的成效。可分派收入达到 9680 万新元，相当于每 单位派息为 5.65 新分。
截至本财年末，我们的资产组合出租率表现稳健，其中零售 资产达到 98.2%，产业园为 87.6%，物流园则为 97.6%。作为 我们最大的资产类别，凯德中国信托旗下零售商场占我们总 租金收入的 70.7%，其客流同比增长 8.7%，租户销售额增长 2.0%，这主要得益于餐饮、服务及科技类业态的需求增长。 二零二三年完成的三项大型资产增值计划3 为零售运营指标的 改善作出了重要贡献，其综合投资回报率达到约 14.0%。此外， 我们还成功完成了对凯德 MALL• 西直门、凯德广场 • 学府和 乐峰广场的三项小型空间改造，面积介于 170 至 1,700 平方米 之间，并实现了可观的投资回报率。然而，受中国经济环境 影响，消费者信心有所减弱，二零二四年零售租金调幅略微下 降，为 -1.1%。
尽管面临谨慎的经营环境，我们的产业园组合仍保持了强劲 的出租率水平，表现优于或与市场持平。通过针对性的租赁策 略，我们成功吸引了半导体和工程等重点领域的国际及国内租 户。由于市场供应增加，占我们总租金收入 25.8% 的产业园 组合出现租金负增长，为 -4.5%。然而，腾飞新苏资产组合逆 势而上，实现了 3.1% 的正向租金调幅。我们通过聚焦中国政 府重点扶持的关键科技领域，并与地方政府合作提供租户激 励措施，持续推动产业园迈向未来高增长机遇。
与此同时，尽管面临供应增加的挑战，我们成功稳定了物流
资产组合的表现，出租率达到 97.6%，远高于市场平均水平的 78.0%4。二零二四年十二月，凯德中国信托与一家第三方物流 租户签订了为期八年的整租租约，上海奉贤物流园实现满租， 为我们的物流资产组合降低了风险。基于我们优先关注物流资 产出租率的策略，我们在上海奉贤、昆山巴城和武汉阳逻的 物流园实现了满租或接近满租。这主要得益于第三方物流企 业以及智能家电和食品行业租户的需求驱动。此外，成都双 流物流园的出租率在二零二四年显著提升至 90.7%，同比增长 22.9%。物流板块占我们投资组合总租金收入的 3.5%，租金 调幅率为 -24.5%，与市场趋势一致。
总体而言，零售商场业务的积极表现弥补了新经济资产的表现，凸显了我们多元化投资组合的韧性。凭借坚实的基础和优质的投资组合，我们有能力应对当前的市场动态，并推动各资产类别的可持续增长。
提升投资组合价值
在凯德中国信托，我们持续优化重构投资组合，以提升资产 质量，同时通过资产增值举措推动有机增长。对于增长潜力 有限的成熟资产，我们会考虑出售，从而将资金重新配置到 更高质量的投资中。二零二四年一月，我们以 8.42 亿元人民 币的价格完成了对凯德 MALL• 双井的出售，退出资本化率为 2.8%。出售所得资金用于偿还借款，优化资产负债表。
二零二五年，我们将优先通过适时的资产增值计划和重新切 分租赁空间，释放传统主力空间的价值。在凯德 MALL• 望京， 8,800 平方米的原主力超市空间将被改造为一个新概念超市， 并引入潮流零售品牌和受欢迎的餐饮门店，预计于 2025 年第 四季度完工。此外，我们还计划在二零二五年推出更多举措， 重点关注提升客流并紧跟不断变化的消费趋势，以进一步增 强我们的零售资产组合。
与此同时，我们将继续致力于提升产业园和物流园的租用率，并深化与租户的合作关系。同时，我们将坚持执行严谨的资产组合优化策略，以确保资产结构的稳健性和多元化。
审慎的资本管理
积极主动的资本和风险管理是我们策略的核心，这确保我们 拥有健康的资产负债表和多元化的融资渠道。这一年，我们 在到期日前以较低的利率为二零二五财政年到期的贷款完成了 再融资。二零二四财政年，凯德中国信托节约了 500 万新元的 财务成本，主要得益于利用出售凯德 MALL• 双井所得资金偿 还了计息贷款，二零二三年发行的自由贸易区债券，以及中国 在二零二四年将五年期贷款市场报价利率降低 60 个基点。此 外，我们将平均年债务成本从二零二三财政年的 3.57% 降低 至本财年末的 3.51%。
二零二四年十月，我们发行了4 亿元离岸人民币债券，年利率 为 2.9%，到期日为二零二七年，用于置换利率较高的新加坡 元贷款。此举将我们的人民币计价债务比例从二零二三财政年 的 20% 提升至本财年的 35%1 ，以充分利用中国较低的借贷成 本。
我们保持了健康的利息覆盖率和负债率5，各为 3.0 倍和 41.9%，远高于监管要求的 1.5 倍和低于 50% 的标准6。同时， 我们维持了良好的债务到期分布，平均到期期限为 3.4 年。二 零二四财政年，我们将可持续发展相关贷款与总融资的比例从 二零二三年十二月三十一日的 31% 提升至 42%，进一步强化 了我们对可持续增长的承诺。总体而言，我们审慎的资本管理 以及发起人的强力支持，为我们未来的融资机会奠定了有利 基础。
树立可持续发展新标杆
可持续发展始终是我们长期策略的核心支柱。在二零二四 年全球房地产业可持续标准评估中，凯德中国信托连续第二 年荣获五星评级，并在公开披露评估中连续第六年获得“A” 级评分。此外，凯德广场 • 诺和木勒、凯德广场 • 学府、腾 飞新苏资产组合7 以及新加坡杭州科技园二期项目均获得了 LEED（能源与环境设计先锋）金级认证，这使得我们获得 绿色认证的资产占比（按建筑面积计算）提升至 60%（截至 2024 年 12 月 31 日8，彰显了我们对环境保护的坚定承诺。 更多关于可持续发展举措的详细信息，请参阅本报告中的“环 境、社会及治理亮点”部分。
展望
中国经济在二零二四年增长了 5%9。年内，中国政策制定者推 出了一系列财政和货币刺激措施，包括将五年期贷款市场报价 利率下调 60 个基点至 3.6%、注入流动性以及承诺支持私营 领域。二零二五年初，政府进一步采取了全国范围内公务员薪 资调整以及启动“双升级计划”等措施，旨在鼓励消费品以旧换新和设备升级，预计未来还将有更多刺激政策出台。尽管这些举措预计将在二零二五年逐步见效并推动经济复苏，但企业和消费者信心的恢复可能需要时间。
我们将持续关注地缘政治发展、国际贸易动态以及中国的经济支持措施，这些因素对塑造中国的发展方向至关重要。展望未来，我们对中国长期前景保持积极态度，并将专注于把握这些机遇，为凯德中国信托创造价值。
奖项与董事会更新
凯德中国信托于二零二四年十二月在 IR 杂志论坛暨东南亚颁 奖典礼上荣获“最佳年度报告（小型股）”奖项，表彰了我们 致力于透明度和卓越报告的努力。此外，凯德 MALL• 西直门 被赢商网评为中国最受欢迎的一百家购物中心之一，这充分证 明了我们在运营方面的卓越表现。
作为领导层更新的一部分，陈子威先生于二零二五年一月一日卸任首席执行官的职务。我们对陈先生在过去七年中的领导表示衷心感谢，在他的带领下，凯德中国信托不断取得新的成就。我们祝愿他在上任凯德投资的新职务后一切顺利。
同时，我们热烈欢迎蔡敬金先生于二零二五年一月一日加入董事会，担任非执行独立董事及审计与风险委员会成员。蔡先生拥有丰富且多元化的房地产经验和专业知识。
我们的单位持有人、业务合作伙伴、租户和员工在过去一年中给予我们坚定的支持，我们谨代表董事会表示衷心感谢。展望未来，凯德中国信托审慎的资本管理和良好的业绩纪录为我们应对中国不断变化的零售和商业环境奠定了坚实基础，同时我们将抓住新兴机遇，为单位持有人带来可持续的回报。
陳繼豪
主席
陈建良
首席执行官
- 包括自由贸易区债券、人民币债券，以及针对新元贷款兑人民币的跨币种利率互换。截至2024年12月31日，包括远期对冲在内，人民币债务占总债务的比例约为38%。
- 不包括已于二零二三年三月停止运营的凯德七宝购物广场以及于二零二四年一月脱售的凯德广场•双井的贡献。
- 在二零二三财政年，凯德中国信托完成了凯德广场•雨花亭、乐峰广场、凯德MALL•大峡谷的三项资产增值计划。
- 根据高力国际独立市场二零二四年第四季度的研究报告。
- 该比率依据修订后的《房地产基金附录》指引（自2024年11月28日起生效）计算，具体方法为：将过去12个月的息税折旧摊销前利润EBITDA（剔除衍生工具及投资物业公允价值变动以及外汇折算的影响）除以过去12个月的利息支出、借款相关费用及混合证券（即永续证券）的分配金额。
- 自二零二四年十一月二十八日起，新加坡金融管理局对所有房地产投资信托实施了最低利息覆盖率为1.5倍的要求，并设定了调整至50%的总杠杆率上限。
- 腾飞新苏投资组合的研发大楼一至六号楼获得了LEED金奖认证。
- 包括由凯德中国信托发起人－凯德投资管理的物业。
- 资料来源：中国国家统计局。