CEO专访

1. 您能与我们分享凯德中国信托在二零二三年财政年的业绩表现吗？

二零二三财政年，我们的净资产收入增长了 5.3%，达到 12.937 亿元人民币。净资产收入的增长主要得益于凯德中国信托零售资产组合（占管理资产的75.9%¹）较为强劲的表现，但这年新经济资产组合的贡献减少，因而抵消了部分增长。值得关注的是，在二零二三年下半年，凯德中国信托的净资产收入同比增长10.5%至6.3 亿元人民币。这主要是因为我们的出租率提高和资产增值计划实施后，经营状况得到改善以及零售环境的良好表现。

零售资产组合的客流²和租户销售额²实现了可观的同比增长，分别为45.8% 和 41.5%。我们所有零售资产的出租率同比皆提高，平均出租率达到 98.2%，这是自二零一九年十二月以来我们零售资产组合取得的最高出租率³ 。出租率回升是因为中国零售环境整体改善，以及我们在资产增值计划方面不懈努力。通过这些计划，我们成功引入了新颖的消费概念、优化我们的空间以满足消费者不断变化的需求。计划也帮助我们取得租金调升。这种积极的做法不仅使我们能够在消费复苏的局势中占据有利地位，还确保我们能持续满足目标顾客群的需求。在这一年里，我们的投资组合租户租金成本占比⁴ 趋向于健康范围，介于百分之十几至二十出头之间。在销售额增长的同时，商业和消费情绪继续恢复，我们也将进入一个更乐观的租赁周期，继续与正在寻找符合其扩张战略的租赁场所的品牌合作。零售资产在我们的管理资产¹中占了 75.9%，综上所述，我们在迈向二零二四年之际做好了充分准备，可借助零售市场良好的势头，力争上游。

尽管行业景气较低落，我们仍将产业园资产组合的出租率维持在 91.0%，租金增长率为 1.6%，而物流园资产组合的出租率为 82.0%。对于产业园资产，我们将在符合中国长期发展战略的增长型行业中积极寻找出租机会。我们将推出配合这些行业发展而制定的策略，与他们保持紧密关系，以把握新兴趋势的契机，为我们的投资组合实现可持续性的增长。对于我们的物流设施，我们仍然专注于留住现有租户和提高出租率。我们还与政府机构和租户密切合作，以增加我们的租户储备。通过谨慎选择租户和不断培养合作伙伴关系，我们将继续把握当前的形势，抓住新机遇。

2. 在可持续性方面，凯德中国信托在二零二三年取得了哪些显著成就？

二零二三年，我们在主要评估中取得了重大进展，这对我们推行可持续性的努力来说是一大认可。我们在全球房地产业可持续标准评估中获得了5星评级，与二零二二年的2星评级成绩相比有了显著进步。此外，我们在全球房地产业公开信息披露中保持 A 级评级，MSCI 环境、社会及公司治理评级则从 B 级提升至 BBB 级，Sustainalytics 风险评级也从低风险提升至极低风险。

二零二三年底，我们于昆山巴城物流园完成安装 253 块太阳能板，并将于二零二四年开始生产可再生能源。这在凯德中国信托的投资组合中尚属首例。这些太阳能板生产的可再生能源有效的补充了租户的能源需求。另外，我们首次从外部采购可再生能源。腾飞科汇城和腾飞创新中心是投资组合中第一批采用这举措的物业。在二零二三年，外部可再生能源占了资产总用电量约 3.0%。

这一年，我们建立了一个可持续发展挂钩融资框架，这包括了与绿色建筑认证、采用可再生能源和能源消耗强度目标三方面有关的关键绩效指标。这个框架适用于凯德中国信托的可持续性挂钩资本工具，包括可持续性挂钩债券和贷款。为确保透明度和可信度，我们的框架通过了独立评估，并获得穆迪投资者服务公司的第二方意见。这份意见报告为我们的框架提供了额外的验证和可信度保证，同时也加强了我们在保持高标准问责和披露方面的责任。

我们意识到提倡可持续性是一个持续不懈的路程，因此我们不断为凯德中国信托旗下资产寻求绿色认证。二零二三年，我们的零售资产和产业园资产，包括凯德广场•西直门、腾飞科汇城、腾飞创新中心和新加坡杭州科技园一期⁵，获得了新的领先能源与环境设计金奖认证。加上二零二二年获得认证的凯德广场•望京和乐峰广场，凯德中国信托有大约 36% 的资产⁶皆获得了领先能源与环境设计金奖认证，使我们有望在二零三零年之前实现所有建筑获得绿色认证的目标。

与此同时，我们已在凯德投资有限公司管理的所有物业⁷中实施绿色租赁计划。这项计划力争与租户保持一致，共同达成可持续性目标。

3. 放眼前路，凯德中国信托有何展望？

多年来，我们的定位始终与中国的经济和发展计划保持一致。随着中国政府在刺激国内消费的同时，大力推动高质量的发展，我们也积极调整投资组合，打造了一个涵盖零售资产、产业园和物流设施的多元化多资产投资组合。

短期内，我们将继续顺应局势进行调整，并建立投资组合的韧性和多样性，同时将重点放在提升现有资产质量和收入来源。二零二三年十二月，我们宣布脱售凯德广场•双井，并于二零二四年一月完成交割。在凯德广场•七宝的租约于二零二四年一月到期之前，我们也停止了该商场的运营。随着这两项成熟资产的退出，我们自2017年以来，已脱售了7项成熟资产，其中6项是信托刚上市时的初始资产（信托刚上市时的初始资产共有7项）。我们将继续寻求具有潜力的收购契机，并脱售非核心成熟资产实现资金再循环，以求通过资产重组策略建立一个平衡且具有韧性的资产组合。通过脱售获得的回笼资金将用于增强我们的财务基础，以及投入新的增长机遇中。

与此同时，我们将继续积极主动地管理我们的零售资产。我们将通过资产增值计划和空间重新配置引入创新概念，以增加客流。迄今为止，我们陆续在多个资产适时地进行了资产增值计划，这使我们能够抓住国内消费复苏的机遇。我们预期在二零二四年已完成资产增值计划的凯德广场•雨花亭，乐峰广场和凯德广场•大峡谷，将进一步改善我们的零售物业品质。

一、二线城市会是我们的业务集中点，在我们专注的五大核心城市群里，凯德投资有限公司都具有强大影响力。凭借稳健的基础和分布均衡的优质投资组合，我们将继续为信托单位持有人创造可持续性价值。

4. 凯德中国信托将如何与其保荐集团携手，抓住新机遇？

我们借助集团强大的行业知识，紧密合作，确保投资组合的业绩表现出色，业务基础扎实。我们积极关注集团的储备资产和第三方的优质物业，从而捕捉最能满足凯德中国信托投资目标的市场契机。与此同时，我们还可以善用集团广泛的运营网络和租户关系，增强租赁管理和资产表现。

二零二三年三月，中国政府扩大了国内房地产投资信托市场，将消费类基础设施纳入其中，购物中心因而被纳入中国房地产投资信托的范畴。去年底，监管机构批准了首批 4 单消费基础设施房地产投资信托。其中3单已完成定价程序，正在准备上市，另有两家公司的申请已被证券交易所接受。此举在激发市场活力的同时，也为我们执行资产重组策略开辟了另一条途径。对于中国迅速发展和增长的国内资本市场，我们正与集团携手评估如何以最佳行动方案参与其中。

陈子威
首席执行官

基于截至二零二三年十二月三十一日的有效股权，以及二零二四年一月二十三日宣布的凯德广场•双井项目脱售完成后的情况。
客流和租户销售额不包括凯德广场•七宝，该商场已于二零二三年三月底停止运营。
不包括凯德新民众乐园，其业务当时正在战略检讨中。该商场已于二零二一年二月十日完成脱售。
不包括百货商场和超市。
新加坡杭州科技园一期第一至三号楼获得领先能源与环境设计金奖，其余楼宇自二零一四年起已获得该奖金奖认证。
按资产组合总建筑面积计算，不包括停车场面积。包括凯德投资有限公司管理的凯德中国信托项目。
参阅为新租约和续租制定的绿色租约。包括凯德投资有限公司管理的凯德中国信托项目。