致信托单位持有人之信函

二零二三财政年，在地缘政治局势紧张、全球利率上行以及中国房地产行业面临挑战等不确定的宏观经济环境下，凯德中国信托依然取得了良好的业绩。在过去的三年里，我们采取了前瞻性的资产重组策略，增强了我们的抗风险韧性，收入来源更趋向多样化。这大大帮助我们驾驭不同市场周期的能力。

在这一年里，我们在资本管理、可持续性发展和资产组合重组等各个领域都取得了新的里程碑。这些成绩的取得始终来自我们为信托单位持有人创造价值的坚定承诺。成为首家发行中国自由贸易区离岸债券的新加坡发行商是我们在这一年突破性的成就。这项成就也获得了业界肯定，我们在中国中央国债登记结算有限责任公司举办的“二零二三年银行间债券市场参与者绩效评估”中荣获“国际业务最佳贡献者——明珠债券”奖。在可持续性方面，通过我们的不懈努力，我们在全球房地产业可持续标准评估、MSCI环境、社会及公司治理评级和Sustainalytics评估的得分均有所提高。此外，我们在昆山巴城物流园安装太阳能板，彰显了我们对可持续发展的承诺。年末，我们脱售了凯德广场•双井，再次证明了我们持续优化资产组合的努力和承诺。

我们致力于不断为未来奠定坚实的基础。在零售业务方面，我们通过适时的资产增值计划抓住中国消费复苏的机遇，从而积极挖掘资产价值。我们积极主动借助市场回温的势头，改善了我们在二零二三年下半年的零售经营表现。我们的资产增值计划在本年度内已经分阶段完成，我们预计这些计划对零售资产带来的积极贡献将持续惠及二零二四年。我们将坚持夯实凯德中国信托的基本面，做好定位，把握未来的增长契机。

展现韧性表现

二零二三财政年，我们的总收入同比增长3.3%至19.125亿元人民币，净资产收入同比增长5.3%至12.937亿元人民币。 尽管新经济资产的收入减少，但凯德中国信托零售资产组合的表现有所改善，从而带动了净资产收入的增长。以新元计算的凯德中国信托的财务数据受到了新元兑人民币汇率走强以及全球利率上升所带来的影响，二零二三财政年的净资产收入为2.467亿新元，可派发收入为1.139亿新元。本财政年度的每 单位派息为6.74新分。

截至年末，零售资产、产业园和物流设施的出租率分别为98.2%、91.0%和82.0%。我们的零售资产组合出租率达到二零一九年十二月以来的最高水平，所有零售物业的出租率均有所提高¹。此外，我们的客流²同比增长45.8%，租户销售额²同比增长41.5%，均超越过了二零一九冠病疫情前的水平。二零二三财政年，随着刚需和生活时尚方面的消费有所改善，我们零售资产的表现也连带逐步回升。通过积极的管理，我们进一步推动租户多元化，增强了投资组合的稳定性。二零二三 财政年，我们前十大租户的贡献收入下降2.3%至10.7%³。零售业占了我们管理资产的75.9%⁴，进入二零二四年后，我们预期将从零售资产更趋乐观的发展态势和全年贡献中获益。

尽管行业景气较弱，但我们的产业园投资组合仍实现了1.6%的租金增长率。我们凭借与租户的稳固关系，留住租户，扩大租用规模。同时我们善用行业网络在新领域中寻求增长机会。二零二三年，占我们管理资产17.0%的产业园投资组合4继续吸引来自主要行业包括电子、工程、电子商务、资讯通信科技、金融服务、生物医学和制药业的优质租户。由于新增供应和经济活动平缓，物流园区租户在续租方面表现谨慎。 然而，物流园区投资组合仅占我们管理资产约 7.1%⁴，我们多元化投资组合的整体上扬表现预期能有效地抵消物流园区在这方面的影响。

资产升级改造

我们推行积极主动的资产管理策略，适时进行资产增值计划和租赁空间重新规划，为我们的零售资产带来焕然一新的面貌。这使我们能够跟上中国消费者不断变化的生活时尚和消费模式。我们保持灵活性，继续根据中国日益壮大的中产阶级所追求的最新趋势，丰富我们的零售产品和体验。通过这个策略，我们得以吸引并保留各领域的租户，为我们的零售资产注入活力，提升整体吸引力。

二零二三年第一季度，我们完成了凯德广场•雨花亭的资产增值计划。该计划重新配置约8,900平方米的主力超市空间，从中打造出一个充满活力的特色租户空间，并引入更多的生活时尚产品和体验。资产增值计划范围内的可租面积经过重新配置后，租金增长达到约112%，同时为租户和消费者提供了更多的选择。

在乐峰广场，我们从主力超市收回了位于地下二层的2,310平方米空间，并将其改建为时尚生活商店和特色餐饮中心。该资产增值计划于二零二三年七月完成，投资回报率超过13%。与此同时，我们将三楼两个大型餐饮单位占据的1,699平方米空间重新划分为六个小型餐饮单位，以提供不同风味的美食，吸引家庭和社交聚会者。二零二三年八月竣工后，升级改造后的空间带来超过18%的投资回报率。

为了提升凯德广场•大峡谷的购物体验，我们将一楼的主力空间分租及周边区域，改造成1,025平方米的体验式空间，容纳了零售、餐饮和电动车展售等不同类别的租户组合。自二零二三年七月完工以来，重新设计的区域帮助我们将租金收入提高67%。 此外，我们还将地下一层约7,800平方米的传统主力超市空间重新划分成约60家新的餐饮、时尚零售和生活设施商店，以及一家全新零售概念超市七鲜超市。在二零二三年十二月投入使用后，这个经过重新规划的空间为我们带来了约50%的租金收入增长。

在这一年中，我们继续在各产业园定期举办租户互动活动，以培养一个具有凝聚力的社区。这些活动包括精心策划的年度运动会、美食节和节庆活动。

塑造可持续性增长

作为新加坡最大的专注于中国市场的房地产投资信托基金，凯德中国信托将继续巩固我们的地位，并与中国的发展方向保持一致，从而在中国的长期发展中受惠。与此同时，我们将在消费、高质量产业和新兴行业相关的资产类别中，寻求更多机会。

为了实现价值，我们积极寻找机会，将非核心成熟资产脱售，并将回笼资金用于升级改造我们的资产。二零二三年十二月，我们以8.42亿元人民币的成交价脱售凯德广场•双井，退出收益率为2.8%⁵。由于该商场以整租方式经营，为保持竞争力重新规划建筑用途需要大量资本支出，此次脱售为我们提供了一个释放资产价值、巩固财务状况的机会，同时也增强了我们的财务灵活性，使我们能推动进一步的资产组合重组计划。与此同时，我们在凯德广场•七宝的整租租约于二零二四年一月到期之前，于二零二三年三月停止该商场的运营，从而节省了运营开支。脱售成熟非核心零售商场，以及停止运营实力较弱的商场，让我们能充分善用资源，进一步强化资产组合。

根据我们的产业园租赁策略，我们将目标锁定并长期维护具有增长潜力的行业租户，并鼓励现有租户扩大规模。这一年，我们位于西安的产业园——腾飞科汇城和腾飞创新中心，在获颁二零二三年和二零二四年孵化器基金资格后，获得了房产税优惠。这样的成果来自于我们支持政府培育本地企业和推动创新驱动型增长所做的努力。我们将继续在各产业园实施针对性的租赁策略，同时发掘高素质的租户并与他们合作，支持他们成长前进。对于我们的物流园区，我们将重点放在保留现有租户和提高出租率，同时与政府机构和租户社群合作，增加我们的租户储备。

审慎的资本管理

我们审慎的资本管理使我们在所有专注于中国市场的新加坡房地产投资信托基金中保持财务状况的健康和债务成本的稳定。我们在二零二三年实现里程碑式的突破，在新加坡房地产投资信托基金中首家发行6亿人民币的自贸区离岸债券。该笔债券期限3年，于二零二六年到期，年利率为3.80%。该笔自贸区债券用于提前偿付我们现有新元计价的债务，实现了约100个基点的利息支出的节省。该笔债券的发行不仅扩展了我们的资金来源，也优化了我们的资本结构，为长期增长提供了动力。由于该笔债券的发行，我们二零二三年人民币计价贷款的比例从二零二二年底的13%提高到20%。另外，在对二零二三年到期的贷款进行提前再融资的基础上，我们也对二零二四年到期的贷款成功的提前再融资。作为风险管理策略的一部分，我们将继续研究如何优化我们的在岸和离岸债务组合，从而增加我们持有资产和债务之间的自然对冲，并加强整体财务状况。

二零二三年底，我们约 82%⁶的贷款是固定利率，确保了利息支出的确定性。我们的利息备付率为3.3倍⁷，高于监管要求的2.5倍⁸。我们的净负债比率为41.5%⁹。如果凯德广场•双井的脱售收益用于削减债务，凯德中国信托在二零二三年底的净负债比率将改善至约40%。此外，我们的债务到期日分布均衡，平均到期期限为3.5年。有鉴于凯德中国信托越来越重视绿色环保，我们大幅提高了可持续发展挂钩贷款在债务总额中的比例，二零二三年该比例从二零二二年的13%提高到31%。

为可持续性发展创造新高峰

在凯德中国信托，我们相信可持续性经营是我们长期成功不可或缺的因素。按照凯德集团2030年可持续发展总体规划，我们将不断努力对环境的影响降至最低，同时为我们运营所在的社区做出贡献。二零二三年，我们在可持续发展方面取得了多项里程碑式的成就，详细介绍可参阅“CEO专访”和“可持续发展亮点”。

展望

二零二三年，中国国内生产总值增长5.2%¹⁰，零售销售额增长7.2%¹¹。中国政府正在积极实施有针对性的措施来促进经济增长，中国大部分最大省份将二零二四年的经济增长目标设定为5%或更高¹²。二零二四年初，中国央行宣布将银行储备金下调50个基点，这将为金融市场提供约1万亿人民币的长期流动资金¹³。 二零二四年二月，中国将五年期贷款市场报价利率降低25个基点至3.95%。这是自二零二三年六月以来的第一次调降¹⁴。 此外，中国正着力促进消费¹⁵，并推动私营企业的投资¹⁶，预计这将为中国的经济环境带来良好的景象。虽然市场波动和不确定性依然存在，我们依然看好中国的长期市场契机。

我们主动的资本管理及资产管理，使得凯德中国信托多元化的资产投资组合，能在宏观环境和消费信心改善之际，把握商业和消费领域加速前进的机遇。同时，我们会积极寻找机会，重新平衡我们的资产投资组合，加强财务能力，并把握投资前景以推动投资组合的重组。

新任董事会

林卓斌先生于二零二三年六月十六日卸任非执行非独立董事、执行委员会主席兼提名与薪酬委员会成员的职务。范丽丽女士也于二零二四年一月一日卸任非执行独立董事兼审计与风险委员会成员的职务。我们代表董事会感谢他们在任职期间的热忱服务。

在董事会的更新中，我们在二零二三财政年迎来了3位新董事会成员。柯丽芬女士于二零二三年六月十六日加入我们的董事会，担任非执行非独立董事，执行委员会主席兼提名与薪酬委员会成员， 陳繼豪先生于二零二三年八月一日获委任为非执行独立董事和于二零二四年一月一日被委任为提名与薪酬委员会成员。此外，温美潔女士于二零二三年十月一日担任非执行独立董事，并于二零二四年一月一日被委任为审计与风险委员会成员。我们相信，他们的宝贵经验和专业知识将进一步巩固董事会。

在充满挑战的一年里，我们非常感谢董事会不懈指导，推动凯德中国信托不断前进。我们也衷心感谢信托单位持有人、业务伙伴、租户和员工的鼎力支持。

随着中国经济稳步的复苏，我们将继续抓住机遇，为我们的资产投资组合的未来做好预备，并与中国的长期经济发展重点保持一致。我们还将在持续加强资产组合的韧性，同时为所有信托单位持有人和利益相关方创造可持续性价值。

苏锦春
主席

陈子威
首席执行官

二零二四年三月

1. 不包括凯德新民众乐园，其业务当时正在战略检讨中。该商场已于二零二一年二月十日完成脱售。
2. 客流和租户销售额不包括凯德广场•七宝，该商场已于二零二三年三月底停止运营。
3. 根据有效资产计算的总租金收入。
4. 基于截至二零二三年十二月三十一日的有效资产，以及二零二四年一月二十三日宣布的凯德广场•双井项目脱售完成后的情况。
5. 从二零二三年一月一日至二零二三年九月三十日期间该物业的净资产收入年化折算后除以物业成交价格得出。
6. 货币市场借贷合约及在岸人民币贷款除外。固定与浮动利率的比率由71%上升至82%，反映了自贸区债券和交叉货币利率掉期对总债务结构的影响。
7. 根据新加坡金融管理局的指导原则，利息备付率是指将过去12个月的息税折旧摊销前利润除以过去12 个月的利息支出（不包括《财务报告准则》第116条规定的融资租赁利息支出）。
8. 从二零二二年一月一日起，新加坡房地产投资信托基金在满足最低利息备付率不少于2.5倍的前提下，可以将杠杆率提高到超过现行的45%（50%为顶限）。
9. 根据《物业基金附录》的规定，杠杆率是以借款总额与存入物业的比例计算得出。
10. 根据美国有线电视新闻网于二零二四年一月十六日的报道，李总理称二零二三年中国经济增长约5.2%。
11. 中国国家统计局
12. 根据彭博社于二零二四年一月二十四日的报道，二零二四年中国大部分省份的国内生产总值增长目标为5%或以上。
13. 根据路透社于二零二四年一月二十四日的报道，中国削减银行储备金以捍卫市场、刺激增长。
14. 根据海峡时报于二零二四年二月二十日的报道，中国推出记录上最大幅度的房贷参考利率调降以振兴房地产市场。
15. 根据新华社于二零二四年一月十九日的报道，中国计划进一步刺激消费以促进经济复苏。
16. 中华人民共和国国务院于二零二四年一月十八日发表，中国承诺加大对私营企业的支持力度。